Есть такая профессия — имуществом управлять

«СР» узнала о том, как работает департамент имущественного комплекса «Росатома» — те, кто оформляет права на недвижимость и ведет ее учет, поднимает вопросы продажи пустующих помещений, оптимизирует арендные и налоговые платежи. А еще сотрудники департамента инициируют создание новых рабочих пространств в Москве.
В собственности предприятий «Росатома» находится порядка 60 млн м² недвижимости. Сюда входят промышленные площадки, лаборатории, административные здания, а также социальные объекты — например турбазы и детские сады. А ведь есть еще земельные участки, которыми владеют организации отрасли. Их площадь — почти 185 тыс. га. Почти как небольшая страна вроде Мексики или Индонезии. Если перевести в деньги, это более 800 млрд рублей — балансовая стоимость, порядка 60 млрд рублей в год — затраты на содержание.
Суровые 1990-е и нынешние смыслы
Большая часть этих зданий была построена в советское время. Социалистическая модель экономики предполагала, что предприятие может строить и содержать социальную инфраструктуру для своих сотрудников. Прибыль в то время имела меньшее значение, чем сейчас. А обеспечить сотрудникам бесплатный отдых, почти бесплатные места в детских садах и недорогое питание в столовых было для руководителей предприятий делом чести. Поэтому объем непрофильной недвижимости был существенным. Ее содержание полностью оплачивалось из бюджета предприятий. Но это не считалось чем-то из ряда вон выходящим и поддерживалось на государственном уровне.

---

ПРЯМАЯ РЕЧЬ
Татьяна Смирнова
Директор департамента имущественного комплекса, «Росатом»
— Наш департамент также ведет проект по установлению обоснованной налоговой базы по налогу на недвижимое имущество и оспариванию кадастровой стоимости земельных участков организации атомной отрасли с целью ее снижения. С 2014 года в рамках этого проекта сэкономили порядка 800 млн рублей. Здесь присутствует эффект накопления. Ежегодно компании платят налогов меньше, чем могли бы платить. В этом плане лучше всего оптимизированы «Росэнергоатом» и ТВЭЛ. Из ФГУПов — «Электрохимприбор».

---

С переходом на капиталистические рельсы основным мерилом успешности производства стали деньги. Содержание непрофильных активов стало возможным только за счет прибыли либо дотаций государства. С последним в начале и середине 1990-х годов были проблемы. Именно тогда пошла первая волна избавления от непрофильной собственности. Естественно, она воспринималась в обществе весьма болезненно.
К концу 1990-х в России сложились условия для второй волны избавления от недвижимого имущества промышленных предприятий. Началась распродажа недвижимости, по сходной цене отдавали участки земли и здания в центрах городов. Обычно там потом возводили торговые центры. Такое перепрофилирование вызывало недовольство сотрудников предприятий и многих горожан. Ситуация воспринималась как деиндустриализация, развал производства. Таким образом, за два десятилетия после развала СССР в обществе сложилось негативное отношение к продаже любого недвижимого имущества промышленных предприятий, даже пустующих цехов и складов.
Директора предприятий часто используют настроения в обществе для наращивания собственного административного ресурса. Заводской детский сад, санаторий — все это важные активы на местном уровне, поэтому считается, что нужно сохранять контроль над ними, пусть даже ценой снижения рентабельности. В Москве неиспользуемые активы обычно сдаются в аренду. Это позволяет получать дополнительную прибыль, прикрывая неэффективность основной деятельности предприятия. В «Росатоме» такую практику считают порочной: все-таки госкорпорация занимается промышленным производством, а не коммерческой недвижимостью.
О снижении затрат
Упомянутые 60 млн м² недвижимости и 185 тыс. га земельных участков принадлежат предприятиям. Чтобы унифицировать управление этими активами и претворять в жизнь политику «Росатома» в области управления имуществом, в госкорпорации был создан департамент имущественного комплекса (ДИК). Политика эта простая: в отрасли должно остаться необходимое и достаточное количество недвижимости для решения основных задач, каждый квадратный метр должен быть эффективным. От лишнего нужно избавляться.
«Собственник любой недвижимости несет затраты на ее содержание и выплату налогов. Наша стандартная задача — сократить эти затраты за счет повышения эффективности использования недвижимости, выявления и продажи непрофильных активов», — поясняет директор департамента имущественного комплекса «Росатома» Татьяна Смирнова.
Еще одно направление для снижения затрат — оптимизация арендных платежей. Это в основном касается московских предприятий отрасли. Некоторые из них до сих пор платят по 60 тыс. рублей за «квадрат» при рыночных ставках в 20 тыс. Такая цена указана в договорах, которые были подписаны в период высоких арендных ставок, но разорвать их будет только дороже.
САМЫЕ ДОРОГИЕ ОБЪЕКТЫ, ПРОДАННЫЕ ПРЕДПРИЯТИЯМИ «РОСАТОМА»

«Конечно, в основном такие соглашения заключались по пути наименьшего сопротивления: взяли, что приглянулось на рынке, плюс директор живет недалеко. После того как мы начали анализировать все эти истории, арендные платежи по госкорпорации сократили на 2 млрд рублей в год», — говорит Татьяна Смирнова. В лидерах по оптимизации арендных платежей — «Атомэнергомаш» и «Росэнергоатом». Так, объединение в 2015 году в одном бизнес-центре 13 подразделений «Росэнергоатома» позволило как минимум на 15 % сократить общехозяйственные расходы. Также был получен косвенный эффект: организации одного контура собрали в одном бизнесцентре, это дало сокращение временных затрат на организацию совещаний, на пересылку корреспонденции, ускорение процесса принятия совместных решений. Сокращение арендных платежей сейчас идет гораздо проще, чем сокращение затрат на содержание недвижимости. Руководство на местах зачастую не спешит реализовывать утвержденные к продаже активы. «У нас в 2015–2016 годы было несколько случаев, когда продажу некоторых активов просто саботировали. Это касалось предприятий ЯОКа и «Науки и инноваций», — говорит Татьяна Смирнова.
Но есть и положительные примеры. Один из лидеров оптимизации портфеля собственности — «Атомэнергомаш». Специалисты машиностроительного дивизиона «Росатома» не только занимаются очевидными непрофильными активами, такими как детсады и базы отдыха, но и рассматривают основные производственные площадки. Ведь зачастую на них много объектов не используется или размещение персонала далеко не самое эффективное. В этом случае можно компактизировать площадки: оставить необходимый минимум, а остальное отмежевать и продать. В настоящее время во всех организациях «Атомэнергомаша» большая часть планов по компактизации уже реализована. Так, например, размер используемой площадки СНИИП сокращен в два раза, а это значит, что и затраты на содержание сократились вдвое.
Продажа непрофильных активов не только позволяет сэкономить сотни миллионов рублей на содержании недвижимости и выплате налогов. Это еще и приличная выручка (см. «Самые дорогие объекты, проданные предприятиями «Росатома»). Вся сумма идет в так называемый консолидированный инвестиционный ресурс (КИР), которым управляет специальная комиссия в «Росатоме». Продавшее непрофильный актив предприятие может претендовать на получение средств из КИРа на развитие производственных проектов, создание новых производств и рабочих мест.
Москва: грядут перемены
В 2017 году департамент имущественного комплекса «Росатома» предложил программу «Реструктуризация имущества Москвы» (РИМ) — то есть имущества московских предприятий отрасли. Программа предусматривает продажу или прекращение аренды порядка 30 офисных и производственных площадок, а также пустующих земельных участков, содержание которых дорого обходится. Планируется, что у «Росатома» в Москве останется несколько производственных и офисных кластеров. Там будут работать те, кто сейчас рассредоточен по 30 площадкам, а также те, кто арендует офисы у сторонних организаций.
Оставшуюся в отраслевой собственности недвижимость отремонтируют, доведут до современных стандартов. Одним из таких кластеров станет площадка НИИТФА на Варшавском шоссе, 46. Институт уже подал в правительство Москвы заявку на получение статуса индустриального парка, который даст резидентам определенные преференции. Сейчас тут пустует порядка 30 тыс. м². В ДИКе считают, что на этих площадях можно разместить 15 – 20 отраслевых компаний. Прежде всего — тех, что сотрудничают друг с другом в рамках основной деятельности. Таким образом «Росатом» получит экономический эффект от снижения налогов и улучшит качество офисного здания НИИТФА. Конечно, это потребует инвестиций госкорпорации. По подсчетам ДИКа, вложения окупятся менее чем за три года. Проект имеет и имиджевый аспект. «Мы повышаем качество наших зданий, и это положительно повлияет на имидж госкорпорации. Это и департамент по коммуникациям подтверждает. Здесь получается интересная синергия: мы говорим об экономии денег, а они говорят еще и про имидж. Потому что сейчас мы говорим о корпорации знаний, а когда приходим на некоторые наши предприятия и видим интерьер… Как-то сразу не вяжется картинка с тем, как мы себя позиционируем. А отремонтируем оставшиеся площадки — сделаем их современнее, оформим в общем стиле. Тогда люди, как туда придут, сразу поймут, что это «Росатом», — говорит Татьяна Смирнова.
ДИК созидающий
Может показаться, что вся работа департамента имущественного комплекса заключается в распродаже созданных ранее ценностей и оптимизации аренды. Но это не так. Они наводят порядок в управлении отраслевой недвижимостью — это дело кропотливое. На момент создания госкорпорации «Росатом» в 2007 году в учете недвижимого имущества отрасли царил хаос. Права собственности на 60 % объектов даже не были оформлены по закону. Устранением этого огромного недочета занимались специалисты ДИКа. За прошедшие 10 лет количество неоформленных объектов недвижимости сократилось в 10 раз. Кроме того, имущественники ведут работу по преобразованию федеральных государственных унитарных предприятий в акционерные общества. В свое время ФГУПы создавались, чтобы просто сохранить имущество, однако сейчас эта форма организации уже не отвечает задачам развития и повышения эффективности производств. Через пару-тройку лет в госкорпорации ФГУПов не останется — большинство будут преобразованы в АО, некоторые — в федеральные ядерные организации. Статус ФЯО будет присвоен на 25 лет.
Особая гордость ДИКа — разработанная специалистами департамента автоматизированная система управления имущественными активами (АСУ ИА) «Росатома». Эта база данных была создана для повышения эффективности работы с недвижимым имуществом в отрасли. Она позволяет получить информацию о любом отраслевом объекте недвижимости онлайн. В базе прописано более 100 характеристик каждого объекта: технические параметры, балансовая стоимость, правовой статус и статус использования — занят, свободен, в аренде, и др.
АСУ ИА позволяет быстро принять управленческие решения — например по вопросам эффективного распределения площади между предприятиями отрасли. База содержит самые актуальные данные. Последние неточности проверяющие и контролирующие органы находили в системе в 2013 году.