Комплекс полноценности: в Сарове обкатывают новый механизм городской застройки

Саров стал первым атомградом, где стартовал проект комплексного развития территорий (КРТ). Под пилот выделили участок площадью почти 7 га, где на месте ветхих одноэтажек решено построить более 34 тыс. м² нового жилья, а также детсад, коммерческие объекты, благоустроенный парк. А впереди — ​второй аукцион КРТ, уже на застройку 115 га.

«Вдовы» и «бастилии»

Несмотря на древнюю историю поселения на месте Сарова, город возник здесь только с развитием атомного проекта. После революции Саровский монастырь был частично разрушен, его здания превратили в колонию для беспризорников, вокруг возникла хаотичная частная застройка. И лишь в 1946 году началось массовое строительство жилья.

«В 1950–1960‑е строили сталинки от двух до четырех этажей по проектам архитекторов Ленинградского проектного института. Линейность (застройка развивается вдоль транспортных линий и имеет симметричную структуру. — ​«СР»), большие дворы, в которых были спланированы огороды и сопутствующие хозяйственные постройки, — ​так выглядели эти кварталы», — ​рассказывает замглавы Сарова Леонид Бородулин.

Кварталы со сталинками в центре города называли поселком Боровой. Вплоть до начала XXI века жилье тут по престижности занимало второе место после коттеджей в Итээровском поселке (городской сленг, ИТР — ​инженерно-технические работники), которые возвели для самых высокопоставленных ученых. В сталинках тоже обитали представители городской и научной элиты: они по разным причинам не смогли или не захотели получить отдельный коттедж.

«В архитектуре Сарова нашли отражение все стили послевоенного периода. В городе много хрущевок, но у нас их строили только из кирпича, из панелей — ​лишь один экспериментальный дом. Первые здания выше пяти этажей стали появляться в конце 1960‑х — ​начале 1970‑х годов. Из брежневской эпохи — ​это дома из силикатного кирпича в 5, 9 и 14 этажей», — ​продолжает Леонид Бородулин.

Первыми многоподъездными девятиэтажками стали дома на улице Шверника. Тяжеловесные здания без балконов в народе прозвали «бастилиями». А многоквартирные дома на улице Бессарабенко — ​«вдовами»: по городской легенде, крохотные квартиры в них выдавали именно вдовам.

«Наиболее поздний период жилищного строительства — ​дома постройки 2010–2020‑х годов, облицованные керамогранитом, с коммерческими площадями на первых этажах. Они расположились на береговой линии реки Сатис. В частности, это жилой комплекс «Саровская Ривьера», — ​отмечает Леонид Бородулин.

Помимо упомянутого поселка ИТР, где в индивидуальных коттеджах жили академики Юлий Харитон, Андрей Сахаров и другие отцы-основатели, часть города застраивалась деревянными домами попроще. В городе есть еще два таких микрорайона — ​Старофинский и Новофинский. Сборные дома для этих поселков поставлялись в качестве репараций из Финляндии, отсюда название. Квартиры в них тоже получали сотрудники атомных предприятий, но попроще, не из топов. Сегодня от этих сборных домиков почти ничего не осталось, хотя традиция жить в частных домах в Сарове существует до сих пор. Уже в 2010‑х на средства правительства области, администрации Сарова, ядерного центра и «Росатома» на севере города реализовали проект «Яблоневый сад». Новые коттеджи построили для молодых специалистов госкорпорации.

Маловато будет

«Сейчас в Сарове, как и по всей стране, рынок жилья замер. Во второй половине 2024 года еще была небольшая активность, однако на начало 2025‑го и она исчезла. Это связано с сокращением ипотечных госпрограмм и отсутствием нового жилья в городе. За прошедшие два года не было введено ни одного нового многоквартирного дома», — ​констатирует Павел Амеличев, директор «Агентства недвижимости ФСР — ​Специализированный застройщик». Компания занимается строительством, продажей недвижимости и оказанием риелторских услуг в Сарове.

За последние пять лет в городе ввели 61 тыс. м² жилья. В администрации города считают, что этого недостаточно, так как горожане ежегодно могут приобрести около 27 тыс. м². Отсутствие новых строек в городской администрации связывают с монопольным положением местного застройщика — ​компании «Саровинвест». Она с 2011 года аккумулировала большие участки под застройку, но не осваивает эти территории и не привлекает для работы другие строительные компании. В условиях искусственного дефицита застройщику выгодно продавать минимум жилья выше рыночных цен. Точечная застройка в городе есть, но ее горожанам явно не хватает.

«Немногочисленные сделки осуществляются с недвижимостью на вторичном рынке. По нашей оценке, средняя стоимость жилья на вторичном рынке в Сарове — ​135–190 тыс. рублей за квадрат, — ​рассказывает Павел Амеличев. — ​В отличие от Нижнего Новгорода, Арзамаса или Дивеево, где спрос на недвижимость формируется жителями со всей страны, рынок недвижимости Сарова ограничен спросом исключительно резидентов города. Это обусловлено особым статусом ЗАТО (закрытое административно-­территориальное образование. — ​«СР») и соответствующими ограничениями на право собственности. Въезд в город и приобретение недвижимости доступны только людям, получившим допуск. Это сужает потенциальную аудиторию покупателей и формирует уникальную специфику местного рынка недвижимости».

При этом индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) имеет стабильно высокий интерес, особенно среди высококвалифицированных специалистов ядерного центра. Павел Амеличев обуславливает интерес к ИЖС более низкой стоимостью за квадратный метр по сравнению с многоквартирными домами и растущей популярностью загородного образа жизни.

Лот с нагрузкой

Весной 2024‑го правительство Нижегородской области утвердило проект комплексного развития территории Сарова в районе улиц Менделеева, Кутузова и Озерной. Мастер-план, в котором очерчены границы будущей застройки и всего КРТ, прошел утверждение в региональном архитектурном совете.

«Развитие жилой застройки через проекты комплексного развития территорий — ​оптимальное решение. Город не просто предоставляет застройщику участок на конкурсной основе, а нагружает его инвестиционной составляющей. Именно город обязан построить не только жилые объекты, но и общественные пространства, зоны отдыха и объекты социального назначения», — ​объясняет Леонид Бородулин.

Комплексному развитию подлежит участок площадью 6,5 га, застроенный одноэтажными четырех-квартирными домами 1950‑х годов, износ которых превышает допустимый. Жители некоторых домов уже расселены, часть приватизированных квартир девелоперу предстоит выкупить или предоставить жильцам равнозначное по площади жилье в будущих новостройках. В качестве социальной нагрузки инвестор обязуется построить детский сад на 125 мест, создать внутриквартальную инфраструктуру.

В октябре 2024 года состоялся аукцион на право застройки этой территории. Победил специализированный застройщик «ННДК‑7» (входит в группу компаний «ННДК»).

«Так мы создали конкуренцию единственному «Саровинвесту». ННДК‑7 уже успешно реализовал в столице региона несколько масштабных проектов жилищного строительства. От них в соответствии с условиями договора Саров уже получил 100 млн рублей на благоустройство территории прибрежного парка, который примыкает к застройке», — ​уточняет Леонид Бородулин.

Атомщики в приоритете

Сейчас ГК «ННДК» разрабатывает проект планировки на основании мастер-­плана, генплана участка и квартирографии. Впереди — ​этапы утверждения документации, размежевание, проектирование новостроек первой очереди и расселение оставшихся на участке домов. Строительство планируют начать в 2026 году.

«Этажность домов планируется переменной — ​до восьми этажей. Планировки предусматриваются как евроформата (объединение кухни и гостиной. — ​«СР»), так и классические. В соответствии с мастер-­планом КРТ в домах должно быть порядка 10 % коммерческой недвижимости. Как правило, это первые этажи, — ​объясняет Михаил Иванов, гендиректор ННДК. — ​А вот детские сады мы еще не строили, но у нас богатый опыт реализации сложных проектов. Более того, в прошлом я несколько лет возглавлял отдел строительства объектов социальной инфраструктуры департамента строительства администрации Нижнего Новгорода, поэтому прекрасно знаю все действующие нормы».

Механизм КРТ должен застраховать Саров от риска, типичного для комплексной застройки. Характерная история: строительная компания не спешит возводить школу или детский сад после постройки и продажи жилья, нередко бросая объекты на уровне фундамента.

«Мастер-план проекта предусматривает этапы реализации строительства. Первый этап — ​это небольшой объем жилого строительства. Второй — ​строительство части жилых домов и детского сада. И только завершив эти этапы, застройщик может перейти к следующим этапам, где реализует наиболее привлекательные с коммерческой точки зрения объекты. Например, жилье более высокого класса с более высокой доходностью», — ​уверяет Леонид Бородулин.

Продавать квартиры нижегородский девелопер планирует самостоятельно. Для этого ННДК‑7 уже арендовала в Сарове помещение под проектный офис и отдел продаж.

«Мы считаем, что в городе есть отложенный спрос на новое жилье. Рассчитываем, что покупателями станут и нынешние жители Сарова, и те, кто только планирует переехать сюда. В первую очередь мы рассчитываем на работников подразделений Всероссийского научно­-исследовательского института экспериментальной физики (РФЯЦ‑ВНИИЭФ) и других предприятий госсектора. В Сарове это основная целевая аудитория», — ​полагает Михаил Иванов.

Второй участок

Но одного проекта КРТ для развития Сарова недостаточно, считают власти города. Министерство градостроительного развития Нижегородской области вместе с администрацией Сарова и Институтом развития агломераций готовят второй проект КРТ. Проект предполагает масштабную застройку микрорайонов 1А и 1Б на юго-востоке города площадью 115 га, где в перспективе появятся 445 тыс. м² жилья, школа на тысячу мест, два детских сада на 200–250 мест каждый и до 110 тыс. м² нежилой застройки.

«Это масштабный проект практически на десятилетие. Многое, конечно, будет зависеть от скорости строительства, привлечения населения в город и продажи объектов. В планах — утвердить мастер-план этой территории в августе. После этого можно планировать дату нового аукциона», — ​заключает Леонид Бородулин.